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重建双轨制推进住房保障制度

发布时间:2019-10-09 14:44:24 编辑:笔名

重建双轨制推进住房保障制度

保障房建设的大干快上,正逐渐弥补过去十年中国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡以及社会矛盾激化。

1998年的住房货币化改革标志着我国的住房制度由实物分配制转向市场化,2007年8月,国务院全国住宅工作会议通过《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,确立了加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系,为住房保障体系的结构性调整拉开了序幕,并推动了住房保障工程的大规模铺开。

为深化十八大所提出的住房保障和市场配置双轨制的发展目标,2012年年末,中央政治局会议又提出加强房地产市场调控和住房保障工作,明确了2013年房地产市场调控的维稳宗旨不变,同时也更明确了保障房建设工作将持续推进的决心。

十二五规划纲要将保障房建设规模再度扩大,提出在2011年至2015年的五年间将开工3600万套保障性住房的建设目标,并确立了由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房和棚户区改造住房五大类组成的保障性安居工程体系。

2010年,全国开工保障房共590万套,基本建成370万套;2011年,已完成开工1000万套,基本建成432万套;2012年保障房项目建设继续稳步推进,并已于10月底提前完成年度开工目标700万套,基本建成超过500万套,完成投资10800亿元。

住建部透露,2013年保障房的开工量将回落到600万套左右,保障性工程建设速度呈放缓趋势,施力重点将转移到保证建设质量,以及完善管理机制上来。

在保障房漂亮的开工、竣工数据背后,巨大的资金投入始终是一大难题。虽然两级政府在对保障房建设投以巨大支持的同时,也不断拓宽社会融资渠道,但毕竟难以维持保障房庞大的资金需求。在商品房项目中加入保障房配建份额,可以在一定程度上减轻地方政府保障房建设的融资压力,同时也可加大保障房的供应量,近年来得到地方政府越来越多的尝试。

多个地方政府如北京、上海、山东、武汉、杭州等地纷纷出台出让土地配建保障房的规定,各地更多地采取配建后无偿移交政府的处理方式。然而,在市场低迷时,这无疑会导致开发商开发意愿下降,从而使一些配建政策遭遇出台后未能执行的窘境。

如2011年末杭州宅地出让需配建10%保障房的管理条例由于市场遇冷未能真正实行。2012年初北京商品住宅用地配建保障性住房比例不低于30%的规定也无疾而终。为加快土地出让,地方政府也相应调低土地出让门槛。随着近期土地市场的回暖,配建方式也有了一定的积极反响,各地正积极推行以期达到缓解政府融资压力的目的。

十二五规划提出以来,2011年与2012年的保障房建设任务总体上落实情况理想。按照房地产建设周期,保障房的供应高峰即将到来,这也为商品房和保障房的双轨制发展奠定了基础。然而,随着越来越多的保障房项目竣工投入市场,对管理机制的完善成为当务之急,只重速度不重管理的粗放式开发模式需做出调整,制度建设迫在眉睫。

第一,保障房的选址和配套建设亟须完善。当前大规模推进保障房,是中央进行套数计划,从规划角度看,地方往往只着眼于完成分配任务,而没有建立一个科学的规划目标,导致近几年我国集中建设的保障房社区一般选址比较偏远,配套交通、医疗、教育、商业等都非常不完善,很多地方形成了无人问津以及高空置率的尴尬局面。

第二,确保保障房的有效供应需要明确保障对象,确立公平合理的准入、轮候机制以保证已有保障房的分配。十八大期间,住建部颁布《住房保障档案管理办法》将有助于后期保障房分配的公开查询以及监督管理。在分配方面,各地区在实践中不断调整申请标准,其中公租房准入门槛调低尤为显着。2012年6月,住建部发布《公共租赁住房管理办法》,保障范围从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸。

第三,需进一步健全保障房的退出机制。2012年9月出台的《基本住房保障条例》草稿强调了政府的优先回购权,有助于形成保障房封闭运行的流转模式。然而,在多个省市如武汉、山西、深圳等地购买经适房满一定年限可以作为普通商品房上市交易,打破了保障房的内部流转,与政府提出的保障房与商品房双轨制发展的要求不符。另外,中央提倡建立以公租房为主的保障房体系,廉租房与公租房并轨,采取租补分离、梯度补贴的可持续运营模式将逐渐成为主流。

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